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一市民在瑞安市房屋交易和产权管理中心遭遇闹心事

2017-06-27 19:03:32 来源:温州都市报
 
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瑞安市房屋交易和产权管理中心的网签窗口竟然没人办理网签手续,最后只能跑到附近一家房产中介机构办理。6月23日下午,瑞安市民阿建(化名)在该中心办理二手房交易手续时,遭遇这样的闹心事。

虽然相关手续当天都顺利办好,但让阿建疑惑的是:该中心明明有网签业务窗口,为何要让他去房产中介办理?政府部门窗口的业务由中介机构代办,这合适吗?

 

窗口工作人员

引导市民到隔壁中介办网签

当天下午,温都记者在瑞安市房屋交易和产权管理中心碰到来办事的阿建,他要办理二手房交易手续。两个星期前,他特意跑到该中心咨询了办理过程需要哪些材料。

6月17日,他带着相关材料到该中心办理,被告知其房屋产权因为办过抵押贷款,需要先去银行出具一份已还清贷款的证明,再来办抵押登记注销,之后才能进行房屋交易。

6月23日,阿建拿着一叠材料来到该中心,按照二手房交易办理步骤,他首先需要进行交易合同“网签”。

该中心办事大厅一角立着一块“免费网签”的红色牌子,中心的9、10号窗口标注着“网签、复印”的字样。然而,当阿建来到9号窗口时,却被告知办不了。工作人员告诉他,可以到隔壁一家房产中介办理网签业务。

 “明明有窗口,为什么不给办?这里免费办,去隔壁办是不是要钱?”阿建这样问道,工作人员告诉他,到那家中介办理也是免费的。

温都记者和阿建一起来到瑞安城区安阳路9号的一家房地产评估公司。该公司工作人员免费提供了网签办理服务,办理期间,收取材料整理、复印、打印费用共计50元。

随后,阿建和房产交易的另一方回到该中心,办好了后续的交易手续。阿建说,其实窗口工作人员的办事态度都挺认真,“只是这里明明有窗口(网签)为什么叫我去外面办?让人不解。”

当天下午2时至4时许,记者发现该中心的9、10号窗口只有一名工作人员在岗,而该工作人员并没有为来办事市民办理“网签”业务,而是引导市民到隔壁的房产中介办理。

 

相关负责人解释

为何让中介人员入驻窗口

网签,即房屋交易双方签订合同后要在住建部门的网络上进行备案,是目前二手房(存量房)交易过程中首先要完成、也是必须的步骤。2015年,温州市住建委印发的《存量房网上交易管理暂行办法》对此作了明确规定,该办法于2015年10月1日实施。

据了解,一般通过房产中介进行二手房交易的,通常由中介代为完成网签步骤。不过,市场上有不少二手房交易是没有通过房产中介的,业内称为“手拉手交易”,因此住建部门设立专门网签窗口,服务交易对象。

那么,瑞安市房屋交易和产权管理中心的网签窗口为何无法办理该业务呢?该中心副主任黄锦钢说,2016年5月15日前瑞安市住建局下属的瑞安市房屋登记中心开始实施网签工作,当时正处于瑞安市不动产登记中心的筹备阶段,大量人员被调入不动产登记中心,为解决人员严重不足的难题,瑞安市住建局与瑞安市经纪人协会协商,由该协会委派房产中介的经纪人入驻房屋登记中心,免费为群众提供网签服务。

2016年8月,瑞安市房屋交易和产权管理中心成立,瑞安市房屋登记中心撤销,提供网签服务的窗口被设置在瑞安市房屋交易和产权管理中心的9、10号窗口,之后均是由房产中介机构委派人员在这两个窗口为民服务。

 

瑞安市纪委

曾发整改通知书

今年5月,瑞安市纪委组织人员曾对该中心进行“最多跑一次”的暗访,发现有房产中介“派驻”人员在政府机构,便发了一份“整改通知书”给瑞安市住建局,要求整改。

瑞安市纪委党风室一位负责人表示,没有明文规定商业机构的工作人员不能作为“志愿者”入驻政府机关义务工作,但房产中介经纪人在房屋交易过程中其身份比较特殊,可能会引起办事群众的误会,因此建议瑞安市住建局将窗口人员换成正式员工,更加妥当。

黄锦钢说,在这个过程中,存在中介机构的工作人员借免费服务的机会,推销银行贷款、房产评估等业务的可能。为此,该中心也制订了严格的纪律要求,并定期轮换网签人员,避免此类事情发生。

记者在瑞安市住建局给瑞安市纪委相关处室的回复函中看到,该中心在6月10日前撤出了所有房产中介人员,并向瑞安市住建局申请安排人员填补网签窗口的空缺。但由于很多熟悉业务的人员被调到不动产登记中心,房产中介撤出他们中心后,一下子又找不到顶岗的人员。

黄锦钢说,中心向局里申请两个人,但仅到岗一人,而这名到岗的工作人员之前的岗位是驾驶员,对网签业务不熟悉,需要一段时间学习网签操作系统及相关房产交易法规。

而上周,恰巧这名工作人员又请了一个星期的假,所以这段时间网签窗口就没人了。

记者在该中心办事大厅看到一个“AB岗工作制度”的牌子,这项制度明示,“A岗责任人因休假、学习、公出等原因离岗时,必须提前向B岗责任人做好工作交代”。

为了市民能顺利办理业务,黄锦钢和该中心附近一家房产中介协商,这段时间一起帮忙办理网签业务。同时,他安排了几位中心工作人员每天轮岗坐在9号网签窗口,引导群众到附近的中介免费办理网签。

黄锦钢说,目前的情况确实给百姓办事造成不便,接下来,他们会尽量完善该业务窗口工作,方便群众办事。

 

房屋买卖的过程中,遇到卖家或买家反悔的情况怎样处理?

??卖家反悔

签订定金协议之后,我想反悔了!

反悔的后果:双倍返还定金。

买家刚刚交付了定金,但还未签订正式的买卖合同,此情况下法律关系较为清晰,相当于预购房合同,合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为,不愿卖房,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

签订了定金协议和买卖合同后,能反悔吗?

小明准备把房卖给小红,双方签订房屋买卖合同之后,房价飙升,小明反悔,这时候小明要承担什么法律责任?

【违约后果】

1、买方上诉法院,可能判决强制过户给买方

当买方满足以下5个条件时,可主张强制过户:

 (1)签订的买卖合同有效;

 (2)购房人具有购房资质;

 (3)购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;

 (4)售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;

 (5)交易房屋未被限制,如查封等;

但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。

这里想要注意的是:

 (1)继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。

 (2)法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。

2、买方有权解除合同,并要求卖方承担根本违约责任

在具体的诉讼中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额:

 (1)守约方的实际损失(核心);

 (2)违约方的恶意性程度;

 (3)合同履行的程度;

此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。

3、双倍返还定金

若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。

此外,至于买方选择何种方式保护自己的权益,买受人可根据自己的实际情况和需求而定,出售人作为违约方是无权选择解约的,选择权在于买方!

在买方交完房款之后,卖方还能反悔吗?

卖家拒绝或怠于履行合同,而买家坚持要求继续履行的,如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。

 “合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。

故此时,若卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。

 

??买家反悔

买方因购房资格有问题,不能买房了

资质审核结果一般在签约前就知道,如果双方还没有签署有关合同,买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同,那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约,卖方需做以下两件事:

1、双方协商,明确违约责任并索赔。

《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定:如果买方违约,卖方可以不退还定金。

2、签署《解约协议》。

如果买卖双方合同终止,那么卖方在再次出售之前,要签署《解约协议》,否则卖方要承担违约责任。

买方因购房资格有问题,不能买房了

卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》,并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销,再出售将不能通过房屋核验。

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